都市計画法の開発開発行為の問題は取りたい問題です。
覚えなくてはできませんが過去問のパターンに慣れていきましょう。
都市計画区域を指定してルールを決めても、好き勝手に開発されては
都市計画どおりの街づくりができません。
そこで開発行為を行うものは、都道府県知事の許可が必要です。
開発行為とは
開発行為とは、「建築物の建築」、「特定工作物の建築」を目的として行う、「土地の区画形質の変更」です。
工事するのに許可が必要というイメージですがそれだけではダメで
「建築物の建築」や、「特定工作物の建築」の用に供する目的である【土地の区画形質の変更】です。
土地区画形質の変更とは、造成（切土、盛土）、敷地の分割、地目変更などですが、
土地を平らにする工事というイメージで良いです。
注意のポイントは
建築物の建築だけ→建築であり、開発行為ではない(土地の区画形質の変更を行っていないから)
青空駐車場のための土地区画形質の造成工事→開発行為ではない(目的が建築物建築・特定工作物のための目的でないから)
上記は面積がどんなに大きくても開発許可は不要です。
特定工作物とは
第一種特定工作物
コンクリートプラント、アスファルトプラントなどその他周辺地域の環境の悪化をもたらす恐れがある一定工作物
第二種特定工作物
ゴルフコース
１ｈａ(10000㎡)以上の野球場、庭球場、競技場、遊園地、墓園、動物園など
ゴルフコースは面積に関係なく特定工作物になります！
開発許可にあたっても許可不要な例外
許可必要か不要かの知識を問われる際に必須の知識です。
※１ 畜舎・温室・サイロや農林漁業者の住居などをいう。農産物の加工に必要な建築物は含まれない。
※２ 駅舎、図書館、博物館、公民館、変電所などをいう。
社会福祉施設、医療施設、学校、国・地方公共団体の庁舎などは含まれない。
※３ 〇〇事業の施行として行う開発行為、非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為、
通常の管理行為、軽易な行為など。
※４ 三大都市圏の一定の区域では、500㎡未満ならば許可不要。
※５ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域なので、小規模開発の例外はない。
開発許可の手続き
| 開発許可を申請前にしなければいけない事前手続きがあります。 開発行為に関係のある(今現在ある)公共施設の管理者の協議と同意 開発行為により設置される(将来の)公共施設の管理者と「協議」 開発区域内の土地所有者等の権利を有する者の相当数の同意 上記を行い、申請の際は裏付けの書面添付します。
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～開発許可申請書の記載事項・添付書類～
申請書の記載事項 | ①開発区域の位置・区域・規模 ②予定建築物等の用途 ③設計 ④工事施行者（開発行為に関する工事の請負人または請負契約によらないで自らその工事を施行する者をいう） ⑤その他（工事の着工予定年月日・完了予定年月日） |
申請書の添付書類 | ①開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面 ②開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者などとの協議の経過を示す書面 ③その他（開発行為をしようとする土地の所有者などの相当数の同意を得たことを証する書面など） |
開発許可後の手続き
開発許可後に、許可をもらった人や内容が変わった際の手続き一覧です。
人 変更 | 相続（一般承継） | 当然に承継 | |
地位の譲渡等（特定承継） | 知事の承認 | ||
内容変更 | 原 則 | 知事の許可 | |
例 外 | 開発許可不要の開発行為への変更 | 手続不要 | |
軽微変更 | 知事への届出 | ||
工事廃止 | 知事への届出 | ||
開発許可を受けた開発区域内における建築規制
開発行為をやっている場所の規制です。
土地の工事完了前と完了後で内容が変わります。
完了前は造成にじゃまなことはやるな！
完了後は予定通りに建てろ！
という趣旨です。
| 工事完了の公告前 | 工事完了の公告後 |
原則 | 建築物の建築、特定工作物の建設をしてはならない。 ※ 土地の分譲をすることはできる。 | 予定建築物・特定工作物以外の新築・新設をしてはならない。 |
例外 | ①当該工事のための仮設建築物・特定工作物を建築・建設するとき ②都道府県知事が支障がないと認めたとき ③開発行為に不同意の土地所有者等が建築物・特定工作物を建築・建設するとき | ①都道府県知事が許可したとき ②開発区域内の土地について用途地域等が定められているとき（別途、建築基準法等により規制される） |
※ 都道府県知事が用途地域の定められていない区域における開発行為について開発許可をするに際して、
建築物の敷地･構造・設備に関する制限を定めることができます。
原則としてこれらの制限に違反して建築してはならないが都道府県知事の許可があれば、建築することができます。
開発許可を受けた開発区域以外の区域内における建築規制
開発行為をやっていないところの建築制限です。
ここのポイントは市街化調整区域の話です。
市街化調整区域 | 原則 | 都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築・第一種特定工作物の新設をしてはならない。また、建築物を改築し、または用途変更してはならない。(開発行為ではなく建物だけでも許可が必要) |
例外 | 開発許可不要の場合と同様に、知事の許可は不要 ・農林漁業用建築物の建築 ・公民館、図書館等の公益上必要な建築物の建築 ・都市計画事業等の施行として行う建築物の建築 |
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