先日告知しました大質問会ですが↓
https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12532212483.html
質問方法を記載するのをすっかり忘れてました。。。
先日の記事に追記しましたがこのブログのコメント欄よりお願いします。
コメント入力しても承認をしなければ公開されないようになってますので
ご安心下さい。
※御質問頂いても全ての御質問に対応できるわけではないので御了承下さい。
念のためもう一度告知です。
１０月１７日(木)２１時頃から
ユーチューブにて直前公開大質問会を開催いたします。↓
https://www.youtube.com/channel/UCqDkCsylzfQoJzHwJMH8FMg/feed
よろしくお願いします。
昨年の今頃も同じ記事出しましたが
当ブログは１０月になる前に見ると
したりしてるもんで
何だこいつはバカか。くだらねぇ。
と２度と見られなくなる方も多いはずです。
だがしかし、試験１週間前からの水野は一味違う。
私も宅建講師の端くれ、たまには役立ちそうなことも書いているのである。
受験生の皆様に役に立ちそうな数少ない記事リストをアップしました。
宅建試験合格前と合格後の人生(おとこのこ向け) モチベーションアップ用
あとはせっかく頑張って撮ったサックス応援動画も最後に貼り付け！
https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12529397775.html
それではあとひと踏ん張り、頑張ってください！
でわわ(σ・∀・)σ
試験まであと１日！
今日はとにかく６点アップ講座という恒例の前日講座があります。
通信通学の約４０００名の皆様気合を入れていきましょう！
講座受講しない方も残り一日悔いなく充実した一日を過ごしてください！
さて、表題の件ですが
もう１０年以上前ドラマの主題歌にもなっていた
竹内まりやさんの曲でチャンスの前髪という曲がありました。
♪チャンスの神様には前髪しかないのよぉーって歌詞があるんだが
たまたま流れていてふと「チャンスの前髪ってなんだ？」と疑問に思い
Ｇoogle先生に聞いてみました。
「チャンスの神様は前髪でつかめ」
「チャンスの神様には前髪しかない」
といろいろ言い方はあるようですが
確かに前髪ならつかめそうです。
★本試験当日夜 2019宅建本試験を語る ～分析と合格予想ライン～
スマ百貨のＹｏｕＴｕｂｅチャンネルに公開させていただく予定です(*^^)v
https://www.youtube.com/channel/UCdGHpmZw3VBP4UbCuzL_g2A
10月20日 22：00頃 スタート予定！
本年度は、都内某所のスタジオにてお届けいたします♪
みやざき塾・日建学院のみやざき講師
吉野塾・日建学院の吉野講師
と今年は3人で今年の本試験について語り合います。
こちらもよろしくお願いします！
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宅建受験生の皆様、宅建試験お疲れ様でした。
昨夜、裏解答速報会後に
宮嵜君と東京駅前のホテルに宿泊し
酒を一滴も飲まず、いかがわしい店になど当然行かず
宅建試験の理想の未来について他、男の雑談を
一晩中語り合いました。
スクワットで鍛える宮嵜
チェックアウト後、なんとなく記念撮影
さて、今年の試験の感想ですが
○権利関係
条文は今年もなく
問１問２問３あたりは民法は難しいといえど
知識でも考え方でも取りたい問題でした。
問４とか問６問７は暗記知識では無理な範囲ですが現場思考力、
ハートで解けばなんとかという問題ですが難しめの問題でした。
その他過去問の暗記で簡単に処理できる問題ではないので
代理・賃貸借・借地借家法といった定番のテーマでの失点が許されないところです。
区分所有法と不動産登記法のどちらか一方を取って
一見難しそうな問題でもあきらめずに考えると選べる問題もあることから
例年通り最低７点～８点程度は欲しいです。
○宅建業法
個数問題が３問から６問に増加しました
個数問題の中に問２９のような細かい知識があって
昨年より難化していますが
ケアレスミスでの失点が許されない問題でした。
２０問中落とせる問題は３～４問でしょう。
合格には最低でも１６点～１７点は必要かなと思われます。
○法令上の制限・税・その他
制限は難問と取りやすい問題が顕著でした。
建築基準法は２問とも難問でした。
問１７は共同住宅に非常用の照明装置って絶対あるものか？
と思いつけばできた可能性がありますがやはり難しいです。
区画整理は近年と比べては難しいとは思いますが
区画整理をシンプルに考えられれば取れる問題かと思います。
譲渡所得は難問の部類ですが、固定資産税、地価公示法は取りたい問題です。
最低７点～８点が目安でしょうか。
○５問免除科目
問４７以外、過去問そのままレベルの問題でした。
ラスト１週間３時間程度の勉強で３点～４点いける問題です。
最低３点が目安でしょうか。
日々の努力の結果を
たった一日、しかも２時間という短時間で出さないといけないのは
本当に大変なことだと思います。
ただ、今年の試験は終了しました。
うまく行った方もうまく行かなかったかたも
とりあえず一段落！
ゆっくり休んで気力を充実させて下さい。
合格ラインには各学校、指導機関によって
若干の違いがあります。
ＬＥＣでは３６点±１としています。
ＬＥＣでは解答速報会で頂いたマークシート及びネットで頂いているデータを
もとに算出した数値です。
ただし、これはあくまでも予想であり
本当の合格点は合格発表まではわかりません。
受験生の皆様はこの合格予想点に一喜一憂することなく
合格発表まで試験勉強で出来なかったことをやるとか
試験から離れてゆっくり過ごすことをお勧めいたします。
と綺麗事言ってもだ。
合格発表まで気が気でない日々が続いてしまう。
一昨年発表した水野心の一言絵葉書バージョンにも
こんな作品があります。
気になってもいいじゃない
にんげんだもの (みずの)
と言うことで気になる方は発表前の１ヶ月半
徹底的に気にしてみる。
これはある意味
宅建試験を楽しみ、味わい尽くす作法のような気がするのである。
LECとは関係なしに出してるのですが
今年の私の予想点は
３５点か３６点で行きます。
全然面白くないのですが。。。
解いた時のの感覚では
昨年と比較して業法が個数が増えた(－１)
法令・税その他が難しかった(－１又は－２)
権利は昨年と同じ又はとらえにくい問題もあった(±０又は－１)
５問免除(±０)
なので体感昨年の３７→３４点くらいになるかなと思ったのですが
データだとどうしても３５点か３６点なんですよね。。
４０点超えの報告も多いし。。
３４点とかになって、なるべく多くの合格者が出てほしいのですが
こればかりはどうにもできないので。
今後、業者の受験生等の聞き取り等により状況を分析して行きます。
変わることもあれば変わらないこともあります。
状況変わればブログにて発信致します。
しばらくは賃管試験の情報発信をする予定です。
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今年は昨年以上に宅建試験終了後に賃管試験受験される方が多いです。
この試験、昨年合格率が５０.７％
１００人受験して５０人合格するんですから
今からやれば当然間に合います。
ただ勉強する手順を間違えると非効率かつ頑張っても不合格となるので注意です。
○出題内容と内訳
昨年度は４０問だったのが５０問になり
今年から不動産登記法や相続、民泊、住宅セーフティネット法と新しい項目が増えるので
内訳はやってみないとわかりませんが昨年までの実績で見てみます。
法令分野１０問～程度
賃貸借契約・借地借家法が中心です。
宅建試験と親和性があり、宅建試験の勉強がそのまま活かせます。
しかも賃貸不動産経営管理士は「賃貸住宅」に関する試験なので
借地は範囲外なので労力はかなり減ると思います。
ただし、使用貸借とか宅建試験よりも詳細な内容がとれなければいけない問題として
出題されるので油断しないように注意してください。
８割の得点を目指したいところです。
登録制度分野 ９問～程度
宅建で言うと宅建業法にあたるところでしょうか。
暗記は必要ですが学習しやすいです。満点近く狙えます。
９割の得点を目指したいところです。
賃貸管理業務系 １３問～程度
借主の募集という項目は広告等規制等、宅建試験の範囲が出るので馴染みがあるところです。
管理実務と賃貸業への支援業務にやりにくい問題があります。
７割程度を目指したいところです。
建築設備系 ６問～程度
本気で勉強しようと思ったら膨大な範囲になるところです。
ただし建築基準法は宅建試験の範囲で対応できます。
あと常識で行けるところが多いです。
７割程度目指したいところです。
○勉強する教材について
☆過去問題をやる
いろいろな市販の問題集をやるという勉強もありますが
絶対出ないな～とか、出てもみんな出来ないな～という問題も多いです。
もちろん良い問題も掲載されているので
悪問は出来なくても流せれば良いのですが、
こだわりすぎて先に進めないと非常に効率が悪いです。
問題集に振り回されて道に迷うというのは時間もお金ももったいないことです。
つまらない勉強ですが
独学でやるのであれば
過去問をしっかりやり、公式テキストの該当箇所と周辺を確認するという地道な作業が良いですね。
公式テキストですが
民間資格であるいじょうこのテキストから出題されるので
買った方がいいですか？と聞かれれば
買った方がいいですね。とは言います。
だた分厚すぎてどこが大事かが読みにくいんですよ。
書いてあることは良いのですが試験の参考書としてとらえると
効率は悪いんですね。
なので過去問を軸にインプットの勉強をしていくのが良いと思います。
講義は過去問軸に大切なところをのみに絞ってやってます。
勉強は独学でやるにせよ講義出るにせよ
なんとなく全体を満遍なくやるのは非効率ですので
上記の出題ポイントをまとめて
理解をすべきところを理解して
しっかり覚えるべきところを覚える！
時間がない分、あれもこれもと手を広げないように頑張ってください。
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この試験は
３カ月くらい勉強頑張ったのにダメだったという方もいれば
１日の勉強で合格したというような方もいらっしゃったりします。
もちろん人によって記憶力の違いとかもありますが
差が出るのは勉強のやり方が大きいと思います。
本を読む(インプット)→問題を解く(アウトプット)
これが通常の流れですが
独学で超短期での合格だとちょっと要領悪いです。
どちらかというと
先に問題(過去問)をやる→常識でできたところは流す→出来なかったところをピックアップ
→テキスト等で該当箇所を確認→そこが過去何度も出ていたら暗記項目
こんな手順でやるところを絞る作業をしたうえでラスト３日程度で詰め込みというイメージが良いと思います。
公式テキストを全部真面目に読んで全範囲を網羅しようとすると
一挙難関資格になってしまいます。
この公式テキストは管理の知識を得るにはとても良い本ですが
資格取得を効率的にやるにはちょっと使いにくいですね。
民間資格で公式テキストから出題されることを考えると
持っている方が良いに決まってますが
使い方としては過去問をやる際の辞書的に使うのがよいと思います。
分野ごとの対策は時間が許す限りブログアップしていきます。
２０１９年宅建試験合格予想 ３５or３６点
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この分野は常識で行けるところです。
ポイント
不動産の管理は、貸主中心から借主も重視しよう。さらに公共の福祉にも貢献していこう！！
ここも上記ポイントを意識して
下の問題やって現場でハートで解けば１点！
1 今日、あらゆる分野において消費者保護の要請が高まっているが、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借をとらえようとなってきている。
解答・解説 ○きっとそうなんだろう。
2 賃貸不動産は、不動産として、その周辺の環境や街並み形成等に資するものとして、広く公共の福祉にも貢献するものであるので、貸主の利益だけでなく、地域社会との関係にも配慮した賃貸不動産管理を行うべきである。
解答・解説 ○公共の福祉は大袈裟っぽいけどそうなんだろう。
3 賃貸不動産の管理を行う上で配慮すべき入居者、利用者とは、当該賃貸不動産の借主であり、貸主との契約関係にある者に限られる。
解答・解説 × 公共の福祉とか言ってるんだから貸主との契約関係にある者に限られないんだろう。
4 国は、賃貸住宅の原状回復のあり方については、退去時の問題としてとらえ直し、契約時の問題としてとらえていない。
解答・解説 × 退去時の問題なのはあたりまえだけど、入居時から損耗等の有無などの確認とか、契約締結時に契約条件を当事者双方がよく確認しすべきだとかって言いたいんだろう。
5 優良な借主に長く契約を継続してもらうというニーズが大きくなっており、借主の立場を重視した賃貸不動産の管理のあり方が要請されている。
解答・解説 ○そりゃそうだろう。
6 コンプライアンスの観点から見ると、管理業者は、貸主や借主との関係において、もっぱら契約に明示的に規定された事項を遵守することに務めるベきである。
解答・解説 × 契約に明示された事項は当然だけど、それだけではないとかって言いたいんだろう。
７ 既存物件の所有者の賃貸経営的観点からは、借主に長く契約を継続してもらうというニーズよりも、できるだけ短期間に借主を変更して収益を上げていこうとするニーズが大きくなり、貸主の立場を重視した管理のあり方が要請されている。
解答・解説 × 大家は良い借主には長くいてほしいし、貸主だけしゃなく借主とか公共とかだから違うんだろう。
がんばってください(・∀・)
２０１９年宅建試験合格点予想
１０月２４日現在 ３５or３６
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公式テキストに追録となったので
過去問には出題はありませんが今後出題される可能性のあるところです。
来年５０問になった際に出題されるのか
今年から出題されるのかはわからないので
あまり細かい点まではやる必要ありません(合否に影響なし)が
以下のポイントくらいは見ておいた方が良いでしょう。
言葉の意味
住宅宿泊事業者=民泊ホスト(オーナー)
住宅宿泊管理業者=民泊運営代行会社(管理会社)
ポイント
都道府県知事に届出を⾏えば、旅館業法の許可を得ることなく、住宅に⼈を宿泊させる事業を⾏う ことが可能
住宅を対象とする事業（住宅ではない建物や施設では事業を営むことはできない）
1年間で180⽇(泊)が上限となる
２つのタイプ
①家主居住型（ホームステイを⾏うタイプ）
②家主不在型（空き家に宿泊者を泊めるタイプ）
住宅宿泊事業者の義務
①宿泊者の衛⽣の確保 (人泊めるんだから掃除しろ)
②宿泊者の安全の確保 (避難経路とかちゃんと表示しとけ)
③外国⼈観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保(外国語の情報提供とかしろ)
④宿泊者名簿の備付け等
⑤周辺地域の⽣活環境への悪影響の防⽌に関し必要な事項の説明(近所迷惑にならないように宿泊者に説明)
⑥苦情等への対応(近所からクレームきたら対応しろ)
→以上６項⽬は、住宅宿泊管理業者(プロ)に委託すれば、住宅宿泊事業者(ホスト)は義務を免れる
上記とは逆に
標識の掲⽰義務と定期報告義務(知事へ)
→住宅宿泊管理業者(プロ)に委託をしても、住宅宿泊事業者(ホスト)⾃らの義務を免れない
住宅宿泊事業者は、
届出住宅の住宅管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しな ければならない
1 届出住宅の居室の数が5 を超えるとき
2 届出住宅に⼈を宿泊させる間、不在となるとき
例外あり
→委託先は1 つであることが必要（複数の委託先に分けて委託をすることは認められていない）
では！
出題されたりされなかったりでやる気出ないところですが
知っておくべきポイントは少ないです。
しかも仕事においては大切な内容なのでこの程度だけでも見ておきましょう。
個人情報保護法とは
趣旨 個人情報を取り扱う事業者の順守すべき義務等を定める
個人情報とは「生存する個人」に関する情報(会社とか死亡している個人の情報は該当しない)
であり
特定の個人を識別できる個⼈識別性が必要
個⼈識別性＝⼀般⼈の判断⼒や理解⼒で情報分析すれば個体識別可能
記述（⽂字情報／顔で識別できる映像／⾳声）や、
ほかの情報と照合すれば容易に特定の個⼈を識別できるもの
個人識別符号が含まれるもの
パスポートの番号、マイナンバー等
上記の個人情報を個人情報取扱事業者が扱うときに一定の義務が課せられる
(すべての事業者ではない)
個⼈情報取扱事業者＝個⼈情報データベース等を事業の⽤に供している者
※データベースとはパソコンで検索できるように体系的に構成するとか
名刺をあいうえお順に整理して利用
※指定流通機構（レインズ）にアクセスできる業者は、
自ら作成した個人情報データベースを保有していなくても、
個人情報保護法による個人情報取扱事業者である。
レインズ自体に個人情報は記載ないですが
登記事項証明書と照合すれば個人にあたるかららしいです。
個⼈情報取扱事業者に課せられた義務
個人情報を取り扱うにあたって利用目的を出来る限り特定しなければならない
→個⼈情報を取得した場合、すみやかに本⼈に通知（⼝頭or書⾯）しなければならない。
（あらかじめその利⽤⽬的を公表している場合を除く）
→本⼈の同意を得ないで個⼈データを第三者に提供してはならない
（法令に基づく場合など、⼀定の例外はあり）
ではでは！
この試験の出題分野で合格のための重要分野は大きく３つ
１法令系(賃貸借契約・借地借家法等)
２登録制度系
３賃貸管理業務系
です。
もちろん仕事で設備系をやっていてるとか
マンション管理士や管理業務主任者の勉強をしているとかで
設備の分野も身近であれば勉強するのはいいのですが
1ヵ月弱で資格を取得する！
という視点だとこの３分野を徹底攻略するのが効率的です。
このブログ読んで頂いてる皆さんは宅建受験経験有の方が多いので
１は(宅建＋α)-借地なので
２の登録制度での重要項目をまとめていきます。
賃貸住宅登録制度
賃貸管理業を営もうとする者は、
国土交通省に備える登録簿に登録を受けることができる(任意)
登録をしなくても管理業はできる点に注意！
じゃなんで登録するのかというと、ちゃんとしている会社っぽくなるから。
登録すると一定の義務が課されます。
ではどんな会社が登録できるのか？
〇登録の対象者
賃貸住宅を取り扱う管理業者が登録できる。
賃貸⽤建物＝⼈の居住の⽤に供されるもの（事業⽤は賃貸住宅ではない）
→店舗併⽤住宅＝賃貸住宅部分のみが制度の対象（店舗部分は制度対象外）
居住⽤建物＋附随する駐⾞場＝対象となる（駐⾞場のみは対象とならない！）
公営住宅の管理も制度の対象
〇対象の方式
管理の⽅式
①管理受託⽅式（貸主から委託を受けて⾏う）
②サブリース⽅式（住宅を転貸する）
そして重要なポイントとしては
管理事務(下記の基幹事務のうち少なくとも１つの事務を含むもの)をやってること。
基幹事務
①家賃・敷⾦の受領に係る業務
②賃貸借契約の更新に係る業務
③賃貸借契約の終了に係る業務
※賃借⼈の募集に係る事務→基幹事務ではない
※基幹事務に該当しない建物・設備の保守点検のみ→管理事務に該当しない
※⾃ら所有する住宅の管理を⾏う（仕事ではない！）→管理事務に該当しない
今日はここまで
昨日の続きです。
宅建試験の宅建業法に似ているところが多いです。
なので宅建試験と違うところを全力で修正してみてください。
登録の際の注意点
登録は任意で、登録を⾏うのは国⼟交通⼤⾂である。
登録の有効期間は５年
登録に関して下記の内容は不問
①経営の規模や売上⾼(しょぼくても儲かってなくてもOK)
②宅建業の免許の有無（宅建業の免許なしでも登録可！）
③登録申請時点で管理実績（管理実績なしでも登録可！）
事務所ごとに１名以上の賃貸不動産経営管理⼠（or６年以上の実務経験者）設置
→専任である必要はない
⽋格事由＝宅建で５年不可のものの多くは、賃貸不動産経営管理⼠は２年不可
出所から５年ダメ→賃管でも２年ダメ
（ただし、暴⼒団からみは５年のまま！）
暴力団やめてから５年ダメ→宅建も賃管も同じ
更新＝有効期間満了の⽇の90⽇前〜30⽇前
変更や廃業の際はその⽇から30⽇以内に国⼟交通⼤⾂に届出
では！
管理業者登録すると
報告だとかその内容を閲覧させるとか
色々義務が出てきます。
そこで整理してみます。
報告義務（９条書⾯といいます）
毎事業年度終了後３ヵ⽉以内に書⾯により国⼟交通⼤⾂に報告（＝９条書⾯）
※報告内容
①業務の状況（受託契約件数／受託⼾数／従事従業者数etc）※受託棟数は不要
②財産の分別管理等の状況(ex賃貸人ごとに家賃等受領口座を区分)※資産状況等の記載は不要
※国⼟交通⼤⾂が特定の管理⽅法を求めるものではない
※登録業者や経営状況を審査することが⽬的ではない
※決算書や貸借対照表の提出は不要
９条書⾯は⼀般の閲覧に供される（貸主・借主・⼊居予定者も閲覧可）
〇16条閲覧［国⼟交通⼤⾂がさせるもの］
管理業者の届出内容を閲覧できるという話です。
賃貸住宅管理業者登録簿・９条書⾯は⼀般の閲覧に供される
→上記に限られる（申請の添付書類などは閲覧対象外）
〇20条閲覧［賃貸住宅管理業者がさせるもの］
業者の事務所にて届出内容を閲覧できるという話です。
・９条書⾯を事務所ごとに備え置き、閲覧させる義務がある
→９条書⾯以外の書類を閲覧させる義務はない
でわ！
登録すると様々な義務が課されます。
宅建試験だと事務所の５点セットとか重要事項説明等のようなものです。
ここも違いを修正して覚えていってください。
設置するもの
従業者証明書→借主等その他の関係者から請求があったときには提⽰しなければならない
標識→事務所ごとに公衆の⾒やすい場所に掲げなければならない
【２】
書⾯交付と重要事項説明 ・書⾯交付は郵送でも可能 ・必要事項が記載されている限り、その様式は問われない
無償で⾏う場合でも書⾯交付は必要 ・契約書と重要事項説明書は同⼀の書類でよい（契約前に説明は必要！）
重要事項説明は登録業者以外の者に委託することも可能
重要事項説明は原則として対⾯で⾏うべき（but依頼があれば電話等でも可能）
重要事項説明は場所の制限はない
＜対貸主＞
・契約前に書⾯を交付して説明する義務がある ・この書⾯への記名押印と説明は賃貸不動産経営管理⼠等が⾏うべき
→登録業者に対する登録通知書orその写し＋従業者証明書を提⽰ （賃貸不動産経営管理⼠であれば、管理⼠証で代⽤ＯＫ）
・契約を締結した際には書⾯を交付する必要がある （この書⾯にも賃貸不動産経営管理⼠の記名押印が必要）
＜対借主＞ 受託⽅式の場合、契約前に書⾯等は不要（契約関係がないため）
サブリース⽅式の場合、重説をすることが望ましい（宅建業法上は⾃ら貸借なので不要）
契約後には受託⽅式でもサブリース⽅式でも書⾯の交付をすることが望ましい
→賃貸不動産経営管理⼠の関与や書⾯への記名押印は義務化されていない
帳簿の作成 ・借主から受領した家賃・敷⾦等は⾃社の固有財産とは分けて管理 ・事務所ごとに帳簿を作成
（保存期間の定めなし：５年以上を⽬処）
宅建試験で言う統計みたいなところです。
ただ同じところが繰り返し出ている感じではないので対策が難しいです。
でも詳細な数字自体は宅建試験同様重要ではないので
過去に出た下記の点程度を認識して挑むのくらいでよいでしょう。
人口のところだけ
改定4版(最新版)の公式テキストの数字が今までのものと記載が変わっているので注意です。
〇空き家率は高まっている
〇空き家の内訳は、賃貸用の住戸が半数を超えている
〇所有関係別住宅数は持ち家が一番多く、次に多いのが民営借家
〇新築着工戸数は平成２３年度を底に回復基調
〇人口は２０５３年には１億人を割って９９２４万人となり２０６５年には８８０８万人と９０００万人を割ると推計
〇賃貸住宅に関するトラブルが依然多い
〇相談内容は原状回復が一番多い、他には欠陥や契約解除等も多い
〇民間賃貸住宅の８割以上は個人経営であり保有２０戸以下の小規模家主が６割
〇管理をすべて委託している家主は６割超、一部を委託している家主は９割超
〇サブリースによる管理のウエイトがおおきくなってきている
では！
平成２７年問２５の２「支払わなければ解除をいたします」と言ってます。(契約解除予告付き催告)
試験対策を効率的に攻略するには
良いテキスト＝詳細に全て書いてあるテキストではありません。
宅建試験を効率的に合格されている方が使っていたテキストでも
宅建試験の範囲内でも勉強していないことは多いです。
借地借家法は宅建試験の権利関係分野においては費用対効果が良い項目で
しっかり勉強していた方でも賃管では不足する知識が出てきます。
宅建試験の範囲外というわけではないのですが
宅建試験ではあまり聞かれないポイントであり
賃管試験では重要な知識を集めました。
〇貸主の義務(ちゃんとしたものを貸す義務がある)
・引渡後に借り主の使⽤に⽀障がない状態を積極的に維持すること
・建物の防⽕性能も備えておくべき
・貸主は賃貸物の使⽤収益に必要な修繕義務を負う（不可抗⼒により⽣じた場合も負う）
・修繕不可能な場合は、修繕義務は⽣じない(無理なものは無理)
・貸主が修繕義務を怠り、全く使⽤できなくなった場合、借主はその期間の賃料⽀払いを免れる
・借り主が必要費を⽀出した場合、貸主は直ちに⽀払う必要がある
→⽀払わない場合、留置権⾏使が可能となる（明渡しを拒むことが可能）
・造作買取請求権＝借主が意思表⽰をし、それが貸主に到達すれば契約成⽴する（形成権）
→貸主の承諾は不要
〇借主の義務(賃料を払う)
・保管義務
→善管注意義務が⽣じる(自己の財産におけるのと同一の注意ではない)
→失⽕などで滅失させた場合、保管義務違反（債務不履⾏となる）
→履⾏補助者（転借⼈）による保管義務違反も借主(管理業者)の債務不履⾏となる
（サブリース契約：転借⼈の故意過失の毀損について管理業者は債務不履⾏責任を負う）
・ペット飼育が禁止されていない場合でも通常許容される範囲を明らかに逸脱した場合は、
解除および明渡し請求を認める。
・通知義務
→借主は、修繕を要するときは貸主に通知しなければならない
・修繕受忍義務
→貸主が保存⾏為をする場合、借主はこれを拒むことはできない
（受忍義務違反は、契約解除の理由となりうる）
今日はここまで
賃貸借・借地借家法の続きです。
【１】賃料
・原則として毎⽉末に⽀払わなければならないとされており、後払いが原則
現実だと翌月の家賃は前月末払いとか特約が多いんですけどね。
試験では後払いということです。
・借主が賃料を⽀払い、貸主が受領したときに⽀払義務は消滅
→賃料の⽀払いを提供していれば、貸主が賃料の受領を拒んでも債務不履行責任を免れ
遅延利息や約定利息の支払い義務からも免れる
債務不履行責任は免れるが賃料債務自体は免れていない
借主は弁済供託を行うことで賃料支払義務を免れることができる。
[供託]
① 債権者が受領を拒む場合
② 債権者が受領できない場合
③ 債務者が過失なく債権者を確知することができない場合
→相続⼈と称する者の相続権の有無が不明
→譲渡禁⽌特約付債権が譲渡され、譲受⼈の善意無過失が不明
→債権者はいつでも供託⾦を受領することができる(供託した債務者の同意とかはいらないということ)
【２】敷⾦ ・賃貸借契約とは別個の契約である
→敷⾦契約のみを合意解除することも可能
→賃貸借契約締結後に⽀払う旨の合意も有効（⼀般には同時or締結前）
【３】契約更新
・合意更新＝通知等の特別な⼿続きは不要
→契約期間満了前までの間に当事者間で協議し、契約条件を改めて合意すればよいとされる
・更新料特約＝法令上の根拠はなく、当事者間の合意により発⽣
→契約書に一義的かつ具体的(金額が明確にということ)に記載されており⾼額すぎるなどの特段の事情がなければ有効
【４】終了
・貸主からの終了には正当事由が必要
→通知時点で正当事由がなくても、通知後に正当事由が具備され その状態が６カ⽉持続した場合にも解約の効果は⽣じる
・取壊し予定建物
→建物取壊時に建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができる
【４】債務不履⾏解除
・原則として催告が必要
→義務違反が重⼤であり、是正の機会を与える必要ないほど不信⾏為がある場合には 例外的に催告せずとも解除可能
（判例：⻑期にわたり賃料が不払いとなっているようなとき）
・解除の効果は将来に向かってのみ効⼒を⽣ずる
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管理のところでも特に重要な
未収賃料の回収のところです。
家賃をとりたてるのはなかなか大変なことで
実際はやっちゃってたりすることがある感じですが
ダメというとろこはしっかりと認識しなくてはいけません。
【１】⾃⼒救済の原則禁⽌
（例）勝⼿に鍵を交換
→ＮＧ（⺠法では不法⾏為／刑法では住居侵⼊・器物損壊etc）
（例）契約時に「家賃滞納の場合、鍵を交換できる」規定ある場合でもＮＧ （契約が公序良俗に反して無効になることが多い）
【２】弁護⼠法の遵守
賃料支払いの争われている状況で貸主に代わって管理業者名で内容証明を送付する行為は可能か？
①サブリース⽅式→当事者の⽴場で対応可 （本⼈として内容証明郵便発信／訴訟提起可）
②管理受諾⽅式→貸主の代理⼈となるので違反する可能性が高い （内容証明郵便発信／訴訟提起などは弁護⼠法に抵触する）
→内容証明の案文作成を補助する行為は管理受託方式でも違反しない。
【３】内容証明郵便と公正証書の意義
・内容証明郵便（いついかなる郵便を誰が誰に宛てて差し出したかを証明する）
→内容の真実性を証明するものではない
→契約の解除等は内容証明郵便を⽤いなくとも効⼒を⽣じるが、内容証明で⾏うことが多い
・公正証書（公証⼈の作成する⽂書）
→公正証書の原本は原則として20年間保管
→公正証書により強制執⾏ができるのは⾦銭の⽀払いを求める請求に限定
（不動産の明渡請求は公正証書に基づく強制執⾏が不可能→訴えを提起して給付判決を取得）
【４】未収賃料回収の法的⼿段
・⽀払督促（⾦額の制限なし）
→債務者が異議申⽴てをしなければ「確定判決」と同⼀の効⼒を得る
→異議申⽴てを⾏うと通常の⺠事訴訟に移⾏する
・少額訴訟（60万円以下）
１回の審理で即日に判決を言い渡す(一期日審理の原則)
→簡易裁判所で⾏い、即⽇判決
同一の簡易裁判所で年１０回
異議申し立てはできるが控訴・上告はできない(時間かかるから)
※必要がある場合は判決の言い渡しの日から３年を超えない範囲内で、支払猶予若しくは分割払いの定めを
することができる
【５】未収賃料の経理上の処理
・回収不能の未収賃料
→個⼈貸主にあっては、損失が⽣じた⽇の属する年分の不動産所得の⾦額の計算上、必要経費に算⼊する
→滞納期間の⻑期短期にかかわらず、ただ滞納状況というだけで必要経費とはならない（賃貸状況の解除が必要）
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本日最終日
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試験まであと３日
この試験はなんだかスカッと答えが出ない問題も多いと思います。
例えば
２０１８年
【問 40】 賃貸住宅のコンセプトに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１ サービス付き高齢者向け住宅とは、賃貸住宅又は有料老人ホームにおいて、
状況把握・生活相談サービス等を提供するものである。
２ 賃貸住宅における入居者像の「とりあえず賃貸派」は、家を持つことには
こだわらず、賃貸住宅で十分と考えているのが特徴である。
３ ペット可能な賃貸住宅においては、主にペット同士のトラブルを念頭に、
共用部分で他のペットとの接触が最小限に抑えられている程度なら許可を与
えることを基本ルールとしている。
４ シェアハウスとは、宿泊用に提供された個人宅の一部やマンションの空室
等に宿泊するものである。
１はつっこみどころないなー〇
４はそれはシェアハウスじゃなく民泊だろ！×と常識的にいけたとしても
２も３も見ようによっては〇っぽく見えるのである。
一応解説しておくと
２は「とりあえず賃貸」だから
将来は持ち家を購入したいので現在は倹約であって
家を持つことにはこだわらずは×
３はペット同士のトラブルを念頭にではなく、他の住民とのトラブルを念頭だから×
ということらしい。
でもね
２なんか「家なんか買わなくてもとりあえず賃貸でいいじゃん！」〇
３だって犬の散歩しててペット同士で喧嘩おっぱじまって迷惑だからペット同士の
トラブルを念頭に置いても〇でいいじゃないかと思うんすよね。
公式テキストに載ってるから出題されているのであるが
試験の問題としてはどうなの？って思うのである。
さらに
2018年(平成３０年)問２７出題
【問 27】 賃貸管理における緊急時の対応として最も適切なものはどれか。
なお、当該賃貸物件について管理業者以外に管理を委託されている者は存在しないものとする。
１ 管理員が置かれてない建物では、自動火災報知器の発報や借主からの通報
で火災の発生を感知後、通報を受けた者は直ちに現場へ駆けつけ、火災を確
認し借主等の避難誘導を行った後に消防署へ通報しなければならない。
２ 地震発生時、管理員が置かれていない建物では、震災後できるだけ早く賃
貸物件を訪れて被害状況を把握し、復旧や後片付けを行う。
３ 上階がある居室の天井からの漏水の発生を入居者から知らされた場合、管
理員が置かれている建物であっても、「急いで上階に行き、下階に水が漏って
いる旨を告げて下さい。」と入居者に伝え、修理業者と共に現場へ行く。
４ 空き巣被害が発生した後は、警察の巡回も厳しくなり、しばらくは犯人も
警戒するので、掲示板等に空き巣被害が発生した旨の掲示さえすれば、管理
業者の対応として足りる。
４はまあ掲示さえでは足りなそうだ×といけたとしても
１２３とも正しくてもいいように見えるんすよね。
一応解説すると
１は誘導前にまず消防署へ通報だから×
２が〇
３は修理業者待ってないで先に現場行け！×
４は空き巣は再発する傾向があるから掲示だけじゃ足りないから×
ということなのだが
２は
震災後は物件を訪れて被害状況把握より、自分の家族心配しろって話もあるんじゃないかとか
３も管理会社の人間が現場に行くのは重要なんだけども
全然知識もない奴が現場行っても全く意味もないから修理業者待つべきこともあると思うから〇になる
こともあると思うんだけどなー
とも思うのである。
こういうもやもやした感じの問題が多いのもこの賃管の特徴である。
こういうカス問題が本試験で出た時の対処法は
１、大きく深呼吸をして目を閉じる
↓
２、問題文をよく読み現実世界を思い浮かべその状況をイメージする
↓
２、出題者がどの問題を答えにしたかったのかを全力で忖度する
↓
３、一番ましなのを選ぶ
直前期の勉強はこういう問題には時間をかけずに
もっと明確にきっちり×とできるところを徹底した方が効率がよいです。
残り時間は多くないのですから
最後の追い込み優先順位をつけて頑張ってください！！
明日の試験、頑張ってください！
試験ギリギリまで伸びます。
宅建試験よりも範囲が狭いので
直前見ていた資料やテキストのところがバンバン出ます。
最後まで粘って粘って粘りまっくて来てください。
わからない微妙な問題が出たら
現実世界をイメージして
出題者が何を正解肢にしたいのかを考え
『１点でも多くもぎとる』気持ちを忘れずに
頑張ってきてください！
検討をお祈りします！！
