こんばんは、今日も追い込み頑張ってますか？
今年も改正点は細かいものも言えばたくさんありますが
宅建試験の観点から言えば
とてつもなく大きい改正点があります。
小さいものにとらわれて大きな改正点がブレないように
御存知の方も再確認してみてください(^O^)/
第一位☆☆インスペクション関係☆
中古住宅の流通促進のために出来たものです。
建物状況調査（インスペクション）については
「媒介契約書面」
「重要事項説明書（35条書面）」
「37条書面」それぞれ内容は異なりますが記載事項となりました。
〇媒介契約書には
「当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」
具体的になんなのかがわかりにくい表現なので解説
既存建物とは、中古住宅
中古のみで新築は関係ない
住宅なので店舗や商業ビル等は含まない。
建物状況調査とは、インスペクション（住宅診断）と言い、
「建物の構造耐力上主要な部分」又は「雨水の浸入を防止する部分」について、「既存住宅状況調査技術者」が実施するもの。
「既存住宅状況調査技術者」とは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士のこと。
宅建業者がするのは、売主または購入希望者に対して、建物状況調査の制度概要等について紹介することであり
売主または購入希望者の意向があれば、これに応じてあっせんを行うこととなります。
あっせんを求められなければ、あっせんを行う必要はないということになります。
状況調査をする事自体が義務になったのではなく
あっせん(紹介)するかしないかを書くんですね。
〇重要事項説明書（35条書面）には２点
① １年以内に建物状況調査を実施したかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
これは文字通り調査をしたかどうか、したなら結果はどうよ？ということです。
貸借を含め全てやれということです。借りる人も調査は気になるところですからね。
② 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(建築確認済証、建物状況調査報告書等)の保存の状況(貸借除く)
これは確認済証とか検査済証とか設計の図面類の書類がちゃんとあるのか、紛失とかしてるのかです。
売買だとこのような書面は住宅ローンの審査とか、将来のリフォームのためとか所有者になる人に引き継ぐので
売買交換だと説明必要ですが
貸借は借りるだけなので不要です。
〇37条書面には
当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
状況調査をしている場合は売主買主それについて確認したということを３７条書面に記載します。
状況調査をしていなければ原則「無し」と書きます。
ただし、雨漏り等の目視でも確認可能な瑕疵で、代金決定にその瑕疵を考慮していたら状況調査なくても記載します。
こちらで動画解説してます↓
https://youtu.be/triPfnpp-2Q
第二位☆☆田園住居地域☆☆
用途地域が１２種類から田園住居地域が１つ増え１３種類になりました。
田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
都市部の低層住居の周辺に残された農地のある場所のイメージです。
農業を守る地域という感じではなく、都市に残された貴重な農地(緑地)を保全するための場所です。
規制の内容としては第二種低層住居専用地域とほぼ同じ！
例えば
①建築物の容積率、②建ぺい率、③高さの制限を必ず定め、必要があれば、④外壁後退距離を定める。義務教育施設（小学校および中学校）を設ける。道路斜線制限、北側斜線制限、日影規制の適用があるが、隣地斜線制限については適用されない
異なるものとしては
〇用途制限
第二種低層住居専用地域では床面積１５０㎡以内、２階以下の店舗(コンビニ等)が可能ですが
田園住居地域では、農家レストランとか農産物の直売所等の農業関連のものなら
床面積が５００㎡以下まで可能となった。
○田園住居地域内の現況農地における①土地の造成、②建築物の建築、③物件の
堆積を市町村長の許可制とする。
細かいことは置いといて、上記２点は注意しておいて下さい。
こちらで動画解説してます↓
https://youtu.be/2LwQuMusXBM
第三位☆☆IT重説☆☆
宅地建物の賃貸の代理・媒介の重要事項説明について
テレビ会議等のITを活用することが出来るようになりました。
※売買・交換はダメです。
詳細は動画で説明してるのでよかったら↓
https://ameblo.jp/takkenken1972/entry-12383607692.html
第四位☆低廉な空き家等の報酬計算の特例
空き家の話は最近の重要テーマです。
空き家の売却の相談というのは増えているのです。
ただ空き家は老朽化していたり、遠方だったりするので通常の売買と比較して
売買代金は安く報酬も安いは、経費はかさむはで業者はやる気出ないわけですよ。
今までは
１００万円の物件を制約決めたら
１００万円×５％=５万円+消費税
両手でも５×２=１０万円＋消費税
こんなん法律通りやってたら、弊社のように仕事がない業者でもやる気しないですね。
なので４８年ぶりに報酬の改正がありました。
400万円以下の物件を売買する際の報酬額の上限
「現地調査等に要する費用」を含めて18万円となります
改正前については、
200万円以下の物件の報酬額の上限＝取引価格×5％
200万円超400万円以下の物件の報酬額の上限＝取引価格×4％＋2万円
でした。（＋消費税）
改正で400万円以下の物件については一律、18万円を上限としました。
ただし、「現地調査等に要する費用」は別途受領することはできず、「現地調査等に要する費用」も含めて18万円ということです
ポイント
○売主からのみ上記18万円の報酬を受領できる。買主からは従来通りの報酬額の計算でやる。
○その売主から媒介契約時にあらかじめ報酬額（物件調査費用を含めて18万円の報酬）の合意が必要。
○空き家等なので空き家に限らず、400万円以下の物件であればすべて対象となります。
○代理であっても２倍にならない。
個人的には改正されても
賃料１８万の居住用マンション１件と比べて労力が違いすぎなので(広告料付いたらなおさら)
あえて言おう
全然やる気しない。
第五位☆定期建物賃貸借の事前説明と重要事項の説明の兼用☆
国土交通省通知
定期建物賃貸借は「賃貸人(大家さん)はあらかじめ建物の借主に対して書面で説明」が必要でした。
対面の方法の事前説明が必要だったのですが
貸借がIT重説が出来ることになったことで定期借家契約の説明もIT重説OKとなりました。
そこで
重要事項の説明書に
賃貸人から代理権を授与された宅地建物取引士が重説を行えば
事前説明の書面の交付及び事前説明を兼ねることが可能なのが明確になりました。
どちらも契約前に書面で行うものなので
別々でなく両方兼ねてしまう方が合理的だからです。
審査員特別賞☆☆居住用超高層建築物の課税見直し☆☆
タワマンは高層階だと低層階よりも実際の取引額は高額であるのに
課税は部屋の面積の割合での按分額でした。
それは不公平だということで実体に合わせて補正を行うことにしました。
なので固定資産税(都市計画税)と不動産取得税の改正にあたります。
試験対策としては、タワマンの税金がちょっと変わったんだ程度で良いかと。
補正率についてまでは不要です。
あと昨年・一昨年の業法の改正点はやはり今年もあぶないので
下記リンクを見ておくことをお勧めします。
２０１７年試験に出るはずの改正点
２０１６年試験に出るはずの改正点
２０１５年試験に出るはずの改正点第一弾
２０１５年試験に出るはずの改正点第二弾
それでは頑張ってください！
でわわ(・∀・)
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