区分所有法は宅建試験に１問出題される
マンションのルールです。
覚えることは少なくないですが確実に１問出る問題を捨てるのはないです。
似たようなタイプの出題の不動産登記法に比べてイメージしやすい取りやすい問題が多いです。
絶対１問となると深い勉強必要になりますが過去問ベースで９割方で１問とれるので
頑張って行きましょう！
分譲マンションは一棟の建物を部屋ごとに区分して、複数の方が所有します。
この各部屋の所有権を区分所有権といい、所有している人を区分所有者と呼びます。
マンションの所有者の皆で決めたルールを規約と言います
用語のイメージがつかないと覚えにくいので下記は早めにイメージできるようにしましょう。
区分所有法に出てくる用語
専有部分
マンションの建物の部屋の部分です。つまり、202号室などの部屋のことです。
共用部分(みんなで使う部分)
エントランスや廊下や階段エレベーター等のみんなで利用する部分のことです。
共用部分には法定共用部分と規約共用部分がありました。
法定共用部分(自動的に共用部分)
階段やエレベーターなど、専有部分以外の建物部分で
当然に自動的にみんなで使用する部分です。
規約共用部分(ルールで決めた共用部分)
専有部分は一人(家族)で使う部屋のことでしたが
その部屋と規約(ルール)によって共用部分とできます。
例えば、集会所や管理人室などです。
その際、規約部分ですという登記をすることで、第三者に対抗をすることができます。
ちなみに法定共用部分はみんなで使うのが当たり前なので
登記することはできません。
あと一部の区分所有者が共用するエレベーターを一部共用部分と言います。
法定敷地・規約敷地
法定敷地はマンションが建っている土地→当然(法定)に敷地
規約敷地はマンションが建っていないがマンションの駐車場やマンションの住人のための広場
のようにルール(規約)で敷地にしているところ。
管理者
管理人のおじさんではありません。
理事・理事長のイメージです。
区分所有者の持分と分離処分の禁止
共用部分は原則として区分所有者全員の共有となり
各共有者の持分は規約で定めない限り、専有部分の床面積の割合によります。
面積は中心線ではなく内側線となります。
別段の定めがある場合を除いて、
専有部分と共有部分の持分とを分離して処分（売買、抵当権等）することはできません。
なぜなら、マンションの部屋を所有すれば、敷地、エントランス、廊下や階段は当然使うはずです。
この廊下や階段をマンションの所有者以外が所有するのは変ですね。
共用部分の管理等
共有部分の管理はみんなの決議で行います。
決議要件は共有で学習した感覚と似ています。
保存行為・管理行為・変更行為で方法が決められています。
保存行為(壊れたところを修理・不法占拠者の廃除等)
ただし、規約で別段の定めをすることができます。
管理行為(手すりを設置したり・共用部分に保険をかけたり等)
軽微微変更や重大変更は問題文では
〇形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更と言います。
通常の日本語訳→すごい変更を伴わない変更なので軽微変更といいます。
〇重大変更＝形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更と言います。
通常の日本語訳→すごい変更を伴わない変更(軽微変更)を除くので重大変更
慣れるの大変ですね。。
そもそも知らなければいけない大前提
決議要件で過半数の賛成というのがあります。
なんとなくわかっていても
「半分賛成なら決議できるのねー」程度の理解だといけません。
２分の１以上の賛成と過半数の賛成は違います。
たとえば４人いて過半数の賛成が必要となっていれば
２人賛成しても過半数になりません。２人では２人超えてないからです。
３人賛成しなければ過半数ではないのです。
集会
集会は、原則少なくとも毎年１回は管理者が招集します。
また、区分所有者および議決権の各１/５以上を有する者は、管理者または理事に対し、会議の目的たる議題を示して、集会の招集を請求することができます。
もし、管理者がいない場合、区分所有者および議決権の各１/５以上を有する者が集会を招集することができます。
招集の際は、会日の少なくとも１週間前までに、会議の目的と併せて、発しなければなりません。
１週間の期間は規約で長くしたり短くしたり（伸縮）できます。(建て替えの場合は短くはできない)
専有部分が共有の場合は、共有者は議決権を行使すべきものを１人定める。
また、規約の定めて、通知しなくても、建物の見やすい場所に掲示することで、通知に代えることもできます。
区分所有者全員の同意がある場合、招集手続きを経ずに集会を開催することもできます。
原則として、招集通知であらかじめ示された議題のみ決議することができます。
そして、各区分所有者のもつ議決権は、規約で別段の定めがない場合、専有部分の床面積の割合によります。
この議決権は、書面で行使することもできますし、代理人を立てて行使することもできます。
集会の議事録には、議長及び集会に出席した区分所有者の２人が署名しなければなりません。
(議事録が電磁的記録の場合は署名に代わる措置)
規約(書面又は電磁的記録)
規約の保管場所のまとめ↓
規約はマンションの所有者で話し合って決めるものですが
決めにくいもので
マンションの分譲業者(最初に全部を所有する者)が公正証書にて決めることができる内容が
４つありました。
〇規約共用部分
〇規約敷地
〇専有部分と敷地利用権の分離処分
〇敷地利用権の割合
占有者(賃借人)
占有者(賃借人等)もマンションのルールを守る必要があります。
ただ持分がない(議決権がない)ので、集会に出席して意見を述べることはできますが、
決議に参加はできません。
区分所有法は暗記要素の強い分野ですが
まずは言葉の意味をしっかりと理解し
深入りせず過去問に出題された範囲でしっかり固めていきましょう！
でわわ('ω')ノ