管理のところでも特に重要な未収賃料の回収のところです。
家賃をとりたてるのはなかなか大変なことです。
特に法律に基づいて取り立てるのは大変です。
１点分は出てくる可能性が高いところなので見ておいてください。
【１】⾃⼒救済の原則禁⽌
たとえば、入居者が家賃を払わないから勝⼿に鍵を交換するのは禁止です。
（⺠法では不法⾏為／刑法では住居侵⼊・器物損壊etc）
もし実際の業務でやっちゃってたりすることがあったとしても
試験ではダメというとろこはしっかりと認識しなくてはいけません🐱
契約時に「家賃滞納の場合、鍵を交換できる」なんていう規定がある場合でもだめです。
（契約が公序良俗に反して無効になることが多いです）
【２】弁護⼠法の遵守
賃料支払いの争われている状況で貸主に代わって管理業者名で内容証明を送付する行為は可能か？
①サブリース⽅式→当事者の⽴場で対応可 （本⼈として内容証明郵便発信／訴訟提起可）
要するに管理業者が借主に管理業者の名前で家賃払え！と内容証明出してもOKということです。
②管理受諾⽅式→貸主の代理⼈となるので違反する可能性が高い （内容証明郵便発信／訴訟提起などは弁護⼠法に抵触する）
管理会社が貸主に代わって管理会社の名前で家賃払え！の内容証明は違反の可能性
があるということです。
内容証明出す場合は貸主の名前で出すということと、
内容証明の案文作成を補助する行為は管理受託方式でも違反しません。
サブリース方式と管理受託方式で違いが出るところは注意した方がいいですね。
【３】内容証明郵便と公正証書の意義
・内容証明郵便（いついかなる郵便を誰が誰に宛てて差し出したかを証明する）
→内容の真実性を証明するものではありません 。
そりゃ内容証明に書いたことが真実となるなら
金貸してなくても金返せってバンバンおくりますね。
→契約の解除等は内容証明郵便を⽤いなくとも効⼒を⽣じるが、内容証明で⾏うことが多い
電話とかで言っても「聞いてない」とか言われて言った言わないの水掛け論になりますね。
「内容証明郵便」でどんな内容を「配達証明（郵便）」いつ到達した
をセットにしてやらないと実際あまり意味ないですね。
・公正証書（公証⼈の作成する⽂書）
→公正証書の原本は原則として20年間保管
→公正証書により強制執⾏ができるのは⾦銭の⽀払いを求める請求に限定
（不動産の明渡請求は公正証書に基づく強制執⾏が不可能→訴えを提起して給付判決を取得）
【４】未収賃料回収の法的⼿段
・⽀払督促（⾦額の制限なし）
→債務者が異議申⽴てをしなければ「確定判決」と同⼀の効⼒を得る
→異議申⽴てを⾏うと通常の⺠事訴訟に移⾏する
・少額訴訟（60万円以下）
１回の審理で即日に判決を言い渡す(一期日審理の原則)
→簡易裁判所で⾏い、即⽇判決
同一の簡易裁判所で年１０回
異議申し立てはできるが控訴・上告はできない(時間かかるから)
※必要がある場合は判決の言い渡しの日から３年を超えない範囲内で、支払猶予若しくは分割払いの定めを
することができる
【５】未収賃料の経理上の処理
・回収不能の未収賃料
→個⼈貸主にあっては、損失が⽣じた⽇の属する年分の不動産所得の⾦額の計算上、必要経費に算⼊する
→滞納期間の⻑期短期にかかわらず、ただ滞納状況というだけで必要経費とはならない（賃貸状況の解除が必要）
今日はここまで🐱
１１月７日現在
宅建合格予想点 ３７点か３８点 変更なし
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賃管水野塾募集中！
賃管前日ヤマ張り一気合格ゼミ→生クラスのみ
１１月１４日(土)９時３０分～１３時３０分
会場 神保町・竹橋近辺(定員４０名)
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